Kira Sözleşmelerinde İhtar Çekme Süreleri: İki Tarih Arasındaki Gün Farkının Önemi

Emlak sektöründe ve kira hukukunda, ev sahipleri (kiraya verenler) ile kiracılar arasındaki ilişkiler katı sürelere ve sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Borçlar Kanunu'na göre, kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmenin yenilenmemesi veya ihtiyaca dayalı tahliye gibi durumlarda tarafların birbirlerine çekecekleri ihtarnameler belirli gün sayıları ile sınırlandırılmıştır. Hukuki süreçlerde "1 günün bile" davanın reddedilmesine neden olabildiği düşünüldüğünde, tebligat tarihi ile eylem tarihi arasındaki gün sayısının hatasız hesaplanması zorunludur.

Kira Hukukunda Önemli Süreler ve Gün Hesaplaması

Kira uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan durum, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi üzerine ev sahibinin başlattığı süreçtir. Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında süreç şu şekilde işler:

1. Ödeme Gecikmesi: Kiracı, sözleşmede belirtilen tarihte (örneğin ayın 5'i) kirayı ödemez.
2. İhtarname Gönderimi: Ev sahibi noter aracılığıyla kiracıya bir ihtarname gönderir.
3. 30 Günlük Süre: İhtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren kiracıya ödeme yapması için yasal olarak en az 30 günlük süre tanınmalıdır. (Çatısız yerlerde bu süre 10 gündür).

İşte hukuki anlaşmazlıkların ve usulden reddedilen davaların çoğu bu "30 günlük" sürenin yanlış hesaplanmasından kaynaklanır.

Gün Hesaplamasında Yapılan Hatalar

Hukukta gün hesaplanırken, tebligatın yapıldığı gün (başlangıç günü) sayılmaz, süre ertesi günden itibaren işlemeye başlar. Yani ihtarname ayın 1'inde tebliğ edildiyse, 1. gün ayın 2'si kabul edilir.

Birçok kişi, ayların 30 veya 31 gün çekmesini dikkate almadan, tebligat tarihinin üzerine doğrudan 1 ay ekleyerek işlem yapar. Örneğin 15 Şubat'ta tebliğ edilen bir ihtarname için süre 15 Mart'ta dolmaz; Şubat ayının 28 veya 29 gün çekmesine göre 30 günlük sürenin bitiş tarihi değişir.

Bu tür kritik tarihleri hesaplarken risk almamak için İki Tarih Arası Gün hesaplama aracımızı kullanarak, tebligat tarihi ile tahmini dava açma tarihi arasındaki net gün sayısını doğrulayabilirsiniz.

Vaka Analizi: İki Haklı İhtar ve Gün Farkı

Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye nedenlerinden biri de "Bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar" çekilmesidir.

Diyelim ki 1 yıllık kira sözleşmeniz 1 Ocak 2024 tarihinde başladı ve 31 Aralık 2024'te sona erecek. Kiracı Nisan ayı kirasını ödemedi ve siz 10 Nisan'da ihtar çektiniz (1. İhtar). Daha sonra Ağustos ayı kirasını da ödemedi ve 15 Ağustos'ta bir ihtar daha çektiniz (2. İhtar).

Kanuna göre tahliye davası açabilmeniz için kira süresinin bitiminden (31 Aralık) itibaren 1 ay içinde dava açmanız gerekir. Ancak öncesinde çektiğiniz ihtarların tebliğ tarihleri ile kiracının ödeme tarihleri arasındaki gün farkını net olarak bilmeniz gerekir. Eğer kiracı ihtarı aldıktan sonra, yasal 30 günlük süre dolmadan (örneğin 28. günde) ödeme yaparsa temerrüde düşmüş sayılmaz, ancak bu yine de "haklı ihtar" olarak sayılır. Kiracının kaçıncı günde ödeme yaptığını bulmak için, ihtar tebliğ tarihi (örneğin 12 Nisan) ile ödeme tarihi (örneğin 8 Mayıs) arasındaki gün sayısını aracımızla hesaplayabilirsiniz.

• Başlangıç: 2024-04-12
• Bitiş: 2024-05-08
• Fark: 26 Gün. (30 Gün dolmadığı için kiracı temerrüt nedeniyle doğrudan tahliye edilemez, ancak 2. ihtara zemin hazırlanmış olur).

15 Günlük Bildirim Süresi (Sözleşme Yenilememe)

Kiracı, kira sözleşmesini yenilemek istemiyorsa, sözleşme bitiş tarihinden en az 15 gün önce bu durumu ev sahibine yazılı olarak bildirmek zorundadır. Aksi takdirde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılır.

Örneğin, 1 Eylül 2024'te bitecek bir sözleşme için bildirim en geç 17 Ağustos 2024 tarihinde ev sahibine ulaşmış olmalıdır. (17 Ağustos ile 1 Eylül arasında 15 tam gün vardır). Ağustos ayının 31 gün çektiğini unutarak 16 Ağustos'u veya 18 Ağustos'u baz alarak yapılan manuel hesaplamalar, kiracının fazladan 1 yıllık kira yükümlülüğü altına girmesine neden olabilir.

Sonuç

Gayrimenkul ve kira hukuku tamamen tarihler, süreler ve bu sürelerin kanuna uygun şekilde işletilmesi üzerine kuruludur. İster ihtarname süresini bekleyen bir ev sahibi olun, ister sözleşme fesih tarihini kaçırmak istemeyen bir kiracı; ayların kaç gün çektiği, artık yıllar gibi karmaşalarla uğraşmadan kesin sonuca ulaşmak çok önemlidir.

Hukuki süreçlerinize yön verirken, avukatınızla görüşmeden önce veya belgelerinizi hazırlarken İki Tarih Arası Gün hesaplama aracımızı kullanarak başlangıç ve bitiş tarihleri arasındaki süreyi netleştirebilir, süre kaçırma riskinden kaynaklanabilecek büyük maddi ve manevi zararların önüne geçebilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Bildirim Süreleri

Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa, kiracıya tahliye davası açabilir. Ancak bunun için de katı süre kuralları vardır.

Eğer belirli süreli bir kira sözleşmesi varsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Eğer belirsiz süreli bir sözleşme varsa, fesih dönemi sonundan itibaren en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmeli, sonrasında dava açılmalıdır.

Görüldüğü gibi kira hukukunda ister 15 günlük yenilememe süresi, ister 30 günlük temerrüt ihtar süresi, isterse de 1 ay veya 3 aylık bildirim süreleri olsun, tüm bu süreçler başlangıç ve bitiş tarihleri arasındaki günlerin kusursuz hesaplanmasına dayanır. Bir günlük bir hata, hak kaybına ve uzun yıllar sürecek mağduriyetlere yol açabilir.